Cum Înființezi o Firmă pentru Apartamente în Regim Airbnb (Ghid 2026)

Vrei să cumperi (sau ai deja) un apartament și să-l listezi pe Airbnb sau Booking? În 2026, întrebarea nu mai e „cum fac un SRL?", ci „cum aleg codurile CAEN corecte, cum evit un dosar respins la ONRC și cum împac activitatea reală de cazare cu regulile fiscale și de turism". Schimbarea la noua clasificare CAEN Rev. 3 a mutat explicit cazarea de scurtă durată din zona închirierii clasice spre codurile de cazare — așa că vechiul reflex „pun 6820 și văd după" te poate costa scump.

Acest ghid e pentru antreprenorul care vrea să opereze legal și eficient, fie în București, fie în orașe cu cerere mare ca Brașov, Cluj-Napoca sau pe litoral. Îți arătăm codul CAEN potrivit, pașii la ONRC, ce taxe calculezi și ce obligații operaționale apar (clasificare turistică, casă de marcat, e-Factura).

1. Codurile CAEN: greșeala de 6820 care te poate costa scump

Aici se face, în 2026, cea mai scumpă greșeală. CAEN Rev. 3 este în vigoare de la 1 ianuarie 2025, iar ONRC a stabilit o procedură formală de actualizare a obiectului de activitate. Alegerea codurilor „ca în anii trecuți", fără să verifici noua structură, nu mai este o opțiune sigură.

Capcana clasică: pui 6820 (închiriere) crezând că acoperă și Airbnb. Nu acoperă. În logica CAEN Rev. 3, 6820 este închirierea clasică pe termen lung și exclude expres furnizarea de apartamente pentru utilizare pe perioade sub un an. Cazarea de scurtă durată a trecut la 5590 (și, după concept, 5520).

Nu ești sigur ce coduri ți se potrivesc? Vezi ghidul nostru despre cum alegi corect codurile CAEN sau lasă-ne pe noi să le configurăm corect în actul constitutiv.

2. Pașii la ONRC și capcana sediului social în apartament

Pentru un SRL nou, dosarul ONRC include, în esență: rezervarea denumirii, cererea de înregistrare, anexa de înregistrare fiscală, declarația-tip privind condițiile de funcționare, actul constitutiv, dovada dreptului de folosință asupra sediului, actele de identitate, declarația privind beneficiarul real și dovada plății tarifului legal. Depunerea se poate face electronic, cu semnătură electronică calificată.

Pe hârtie, e rapid: ONRC soluționează cererea în o zi lucrătoare de la înregistrare. În practică, dosarele „făcute repede" durează mai mult, pentru că lipsa unui singur document obligatoriu atrage respingerea. Din 30 aprilie 2026, taxa de publicare în Monitorul Oficial (152 lei la SRL) se achită doar după admiterea cererii.

Atenție și la distincția dintre sediul social și locul efectiv al activității: dacă operezi apartamente în alte locații, verifică din faza de proiectare a dosarului dacă trebuie tratate ca sediu secundar, punct de lucru sau activitate declarată la terți. Exact aceste nuanțe produc cele mai multe corecții. O verificare prealabilă a dosarului îți economisește săptămâni — vezi pagina de contact dacă vrei să ți-l verificăm noi.

3. Ce taxe și impozite calculezi

Prima întrebare pentru o firmă mică rămâne dacă poți sta pe microîntreprindere. Vestea bună pentru cazare: din 2026, regimul micro are o cotă unică de 1% pe venituri, iar codurile de cazare (5520, 5590) intră la 1%, nu la 3% ca în trecut. Ca să fii micro, ai nevoie de cifră de afaceri sub 100.000 EUR pe an (în jur de 510.000 lei la cursul folosit de ANAF) și de cel puțin un salariat.

4. Obligații operaționale: clasificare, casă de marcat, e-Factura

Activitatea de tip Airbnb nu trece doar prin ONRC și ANAF. Mai sunt câteva obligații pe care e bine să le știi din start:

• Certificat de clasificare turistică. Structurile de primire turistice se clasifică conform OG nr. 58/1998, iar normele includ expres apartamentele și camerele de închiriat. Certificatul se obține de la autoritatea de turism, separat de înregistrarea firmei.
• Casă de marcat (aparat de marcat electronic fiscal). Când încasezi cazarea direct de la clienți (numerar sau card), ai obligația să folosești AMEF și să emiți bon fiscal.
• RO e-Factura. Este obligatorie, inclusiv în relația cu persoanele fizice (B2C), cu încărcarea facturilor în sistem în termenul legal de 5 zile lucrătoare.

Vrei să vezi și costul total al pornirii, dincolo de taxele recurente? Citește ghidul nostru despre cât costă să deschizi o firmă în 2026.

5. Greșeli frecvente pe care le poți evita

Cele mai multe blocaje nu apar la alegerea numelui firmei, ci la nepotrivirea dintre activitatea reală, codurile CAEN, destinația spațiului și obligațiile de funcționare. Iată ce vedem cel mai des:

• Se aleg 6811 + 6820, dar activitatea reală e short-stay. După CAEN Rev. 3, combinația nu mai acoperă operarea de apartamente pentru șederi sub un an — 5590 a preluat această zonă.
• Se confundă sediul social cu locul activității. Sediu fără aviz e ok doar dacă nu desfășori activitate acolo; nu poți ignora destinația și acordurile acolo unde chiar operezi.
• Se uită certificatul de clasificare. ONRC nu e toată povestea — structura turistică se analizează și prin regulile de clasificare din turism.
• Se pornește calculul de profit fără fiscalitate completă. Micro 1% e doar începutul: mai sunt salariatul, plafonul, dividendul de 16% și pragul de TVA.

Concluzie: structura înainte de depunere

Pentru o firmă de închiriere apartamente în regim Airbnb, diferența dintre un start bun și o serie de corecții costisitoare stă în trei lucruri: codurile CAEN corecte (5590, nu doar 6820), clarificarea sediului social și verificarea obligațiilor fiscale înainte de depunere. Soluția matură nu e „depun și văd ce spune ONRC", ci o verificare de structură făcută din timp.

Dacă vrei un dosar gândit pentru realitatea afacerii tale, nu doar pentru bifarea unor formulare, suntem aici. Configurăm obiectul de activitate, sediul și declarațiile pe aceeași logică juridică, ca să pornești din București și să scalezi apoi în alte orașe turistice.

Întrebări frecvente

Pot funcționa doar cu codul CAEN 6820 dacă listez apartamentul pe Airbnb?

Nu este varianta prudentă în 2026. În noua clasificare CAEN Rev. 3, codul 6820 acoperă închirierea clasică și exclude expres furnizarea de apartamente pentru șederi sub un an. Pentru regim Airbnb / hotelier ai nevoie de codul 5590 (și, după concept, 5520).

Am nevoie de certificat de clasificare pentru apartamentele în regim hotelier?

În principiu da. Structurile de primire turistice se clasifică conform OG nr. 58/1998, iar normele includ expres apartamentele și camerele de închiriat. Certificatul de clasificare se obține de la autoritatea de turism, separat de înregistrarea la ONRC.

Pot pune sediul social în apartament fără acordul vecinilor?

Da, dacă declari că la sediul social nu se desfășoară activitate. Dacă însă faci schimbare de destinație într-un bloc și operezi efectiv cazarea acolo, devin necesare avizul comitetului executiv și acordul proprietarilor direct afectați, conform Legii nr. 196/2018.

Ce cotă de TVA se aplică la cazarea în apartamente?

Pentru cazarea în structuri de primire turistice eligibile se aplică cota redusă de TVA de 11%, iar pentru operațiunile fără cotă redusă cota standard este 21%. Înregistrarea în scopuri de TVA devine obligatorie la depășirea plafonului de 395.000 de lei.

Trebuie să folosesc casă de marcat pentru încasările din cazare?

Da. Când încasezi contravaloarea cazării direct de la clienți (numerar sau card), ai obligația să folosești aparat de marcat electronic fiscal și să emiți bon fiscal. Separat, RO e-Factura este obligatorie, cu încărcarea facturilor în termenul legal.